別墅“替身”合院走俏昆明 除了換個“馬甲”基本沒啥區別

去年4月份國家出臺的“限墅令”被稱為史上最嚴“限墅令”,相關文件下發后昆明再無新的別墅項目落地。但市場對高端居住產品的需求仍然存在,為了滿足市場需求又規避政策限制,一種類似于別墅,但又不是別墅的高端居住產品——合院,悄然出現在昆明市場上并迅速走俏。

金地云海一號是昆明合院產品的標桿項目(圖為云海一號合院效果圖)

金地云海一號是昆明合院產品的標桿項目(圖為云海一號合院效果圖)

目前昆明已有十余個樓盤建有合院,這類產品基本是地上2-3層,地下1層,花園、車庫、露臺等幾乎應有盡有,有天有地,居住功能、形態上與聯排別墅、雙拼別墅很相似,只不過規劃審批及推廣過程中,該類產品不再冠以“別墅”的稱呼,而是被稱為“合院”。

昆明目前在售、待售的合院建筑面積基本在200-300平方米左右,較小的在100平方米上下,較大的則達到了四五百平方米,不過加上地下室、花園、車庫等贈送面積之后,許多合院的實際可使用面積比銷售面積往往要大50%以上。

從產品形態看,合院和過去的聯排別墅、雙拼別墅并沒有多大區別,所以價格也都和過去的別墅看齊。目前昆明主城區范圍內在售的合院總價大多在500萬到1000萬之間,較高的已超1000萬,主城周邊嵩明、太平、陽宗海等地區的合院價格相對低一些,總價在兩三百萬上下,單價也差不多在2萬左右。

由于規劃條件限制,目前除了環草海片區以外,主城區三環以內幾乎沒有合院,三環外的區域也不多,僅東白沙河片區、果林湖片區、三個半島片區、呈貢片區,以及昆明周邊的太平新城、嵩明、陽宗海等片區有少許分布。

環草海片區是合院最為集中的一個區域,金地云海一號、中國中鐵諾德山海春風、融創昆明文旅城均建有合院,其中總價較低的單位在500萬左右,較高的則在1300萬左右。單價則在4萬到5萬一平方,算得上是目前昆明的頂級住宅產品。由于合院開發相當吃土地,所以草海片區盡管合院較為集中,但總量也不算多,銷售呈供不應求狀態,金地云海一號融創昆明文旅城都有這樣的情況。

除了草海,呈貢片區也是昆明目前合院產品較多的一個區域,中國鐵建·山語桃源、昆明金茂國際新城北大資源紫境府均建有合院。山語桃源、金茂國際新城位于高鐵南站旁,兩個項目的合院總價相差不多,在400-650萬上下。北大資源紫境府位于大漁片區,目前尚未入市,合院總價預計450-650萬元。

效果圖上的北大資源紫境府合院

效果圖上的北大資源紫境府合院

位于三個半島片區的海東俊園,以及東白沙河片區的中海云麓九里也在主打合院產品,兩個項目因為總體來說地處城市邊緣區域,所以合院總價也就略低一些,基本在500-800萬/套的水平。

如果把目光放遠,來到昆明遠郊大盤,合院的選擇余地就比較大了,太平、嵩明、陽宗海、晉寧等片區都有不少合院項目。其中,位于太平新城的融創雁來湖小鎮推出的兩層小戶型合院相當搶手,首批70多套合院已經售罄;嵩明俊發嵩山溪谷也有小戶型合院在售,建筑面積僅100多平方米;陽宗海昆明富力灣主推155平方米的合院。這幾個項目的合院因為都比較精巧,再加上位于遠郊,所以總價都比較低,基本在兩三百萬左右。

綜合來看,昆明主城區的合院產品,因為比較稀缺,價格雖高仍舊搶手。今年預計新增的合院項目,仍主要集中在草海片區或東郊,其中寶能草海項目和陽光城·滇池半山分處草海兩岸,都有合院產品,市場關注度比較高。

遠郊的合院產品則要看區域,開發較早相對成熟的太平新城、晉城片區更受歡迎,其次是去年才開始發力的嵩明,陽宗海等地因為開發還不成氣候,項目較少,銷售難度較大。

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