多家上市房企公布2019年業績報 提高利潤率、降低負債成共識

以前,房企要成為“好學生”,或許只要銷售額一項完成得好就可以了。如今,營業額、合同銷售額、毛利率、凈負債、土儲、融資成本……這些核心指標各項均不能有明顯的短板,房企的成績單才能稱之為優秀。3月下旬開始,房企進入年報發布季,截至目前,已有約30家港股上市房企公布了2019年業績報。不光只追求規模,很多房企異口同聲地喊出,把關注點轉移到提高利潤率、降低負債上。

增速放緩繼續加大推貨

2019年,中國房地產市場平穩健康發展,百強房企銷售規模較2018年略有增長,但行業增速較前兩年顯著放緩。

克而瑞的研究報告指出,2019年內,各梯隊房企門檻進一步提升,但規模房企擴容放緩,新增千億房企數明顯下降,近4年來房企整體的目標完成率也逐年降低。總體來看,目前行業保持長期平穩發展的市場環境已趨于明朗,預計2020年企業整體規模增長將繼續維持穩中有升,百強房企內部的分化格局將會得到延續。各梯隊房企競爭格局加劇的同時,TOP30成為規模發展的重要分水嶺。

進入房地產市場后半場,房企已經不能一味追求規模擴張,發展重點也逐步由“增量”轉向“提質”,企業整體的目標增速也將趨緩。未來,市場的比拼將歸于房企的城市布局、品牌效應、產品品質、經營管理效率等因素,這也將決定房企的可持續發展力。

值得關注的是,受疫情影響房企一季度的銷售減量較大。有排名前十的房企在業績發布會上就表示,今年前兩月的銷售同比下降超20%,一季度下降10%。“預計二季度將回歸正常水平,增長的話要到下半年。”

一般來說,房企將全年業績按照上、下半年40%、60%的比例完成。受疫情影響,各企業在這一目標的完成預測上也情況不一。龍湖集團CEO邵明曉在業績發布會上表示,龍湖不需要做大的供貨結構、銷售結構的調整,基本上能夠按照預定目標,順利平穩運行,上半年完成全年4成的業績目標問題不大,有信心完成全年2600億元目標。不過,也有房企表示,受疫情影響,已將上半年的完成比例從40%調至30%。

面對疫情帶來的突發情況,每個企業對全年的市場預判也不同,有的企業調低銷售目標,有的企業保持銷售目標不變,從公布銷售目標情況的企業來看,2020的銷售目標增速大概在10%-30%之間。

但對于住宅市場,業內普遍的觀點是,需求只是被擱置而不是消失,也相信隨著疫情影響的褪去,市場會在4月份之后慢慢回歸常態。從公布2020年推盤貨值情況的企業來看,所有企業2020年推盤貨值均較2019年有所增加。

“今年新冠肺炎疫情客觀上確實造成了沖擊。但是房地產市場是否就一蹶不振了呢?實際上并不是。從今年3月份全國各地房地產銷售市場來看,實際上是好于預期的。”上海易居房地產研究院總監嚴躍進說。

提升利潤成房企硬指標

由于限價疊加高成本,目前房地產行業整體的利潤空間受到擠壓,利潤增長和盈利能力面臨較大下行壓力。

億翰智庫的研究報告指出,在2019年偏嚴的政策調控環境下,房企平均凈利潤率下滑,平均凈利潤率為16.39%,較2018年16.73%下滑了0.44個百分點。與2018年比較,22個房企中一半房企凈利潤率下跌,一半房企凈利潤率提升,但是總體上,凈利潤率下跌高于上升幅度。受疫情影響,房價承壓,成本費用增加,預計行業利潤率開始見頂回落。

從1000億級到2000億級,各梯隊中均有房企表示,在經歷了一段時間的規模沖刺后,降速增利潤成為其重要目標。

旭輝控股董事局主席林中在2019年業績發布會上表示,將用極致的手段,擰毛巾的方式提升利潤空間,嚴守25%-30%的毛利率目標。

在年銷售額跨入2000億元后,綠城中國董事會主席、總裁張亞東在2019業績發布會上表示:“我們現在最關注的不是銷售額,而是利潤。”

在2020年沖擊千億的合景泰富,在2019年初即提出“規模和利潤并進”的口號。年報顯示,2019年合景泰富預售額合計861億元,同比增長31.5%,核心利潤約52.15億元,同比增長36.8%。

房地產企業的盈利能力正在加速分化,“強者恒強”的發展態勢愈加顯現。中國指數研究院此前針對百強上市房企的研究結果顯示,百強房企凈利潤率因規模和綜合實力的差異呈現逐級遞減的趨勢,前10企業、11-30企業、31-50企業、51-100企業的凈利潤率均值分別為13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。

多元化拿地降低成本

近年來隨著行業洗牌的進一步深入,房企間收并購機會增多。各家企業不止于公開市場舉牌拿地,而是通過多元化拿地方式,如互換股份合作、收并購、參與城市更新項目等方式增加土儲,同時更加注重對投資“性價比”的衡量。

以融創中國為例,2019年以來,除了公開市場拿地和舊改及產業合作項目,融創中國通過收并購獲取的土地占整體的比例達50%,較去年的46%進一步擴大,對應貨值達6741億元。據不完全統計,2019年融創中國成功簽訂7項收并購協議,其中包括收購泛海獲取北京及上海129.65萬平方米核心區域地塊、收購云南城投一次獲取總建筑面積合計3071.6萬平方米的18宗地塊。收并購的成熟運作,使得融創中國以較低的成本優勢迅速獲取優質項目,同時完善自身的開發業務及多元業務布局,為長遠發展提供有力支撐。

通過城市更新,控制開支及繼續保持穩定利潤率成為一些房企的做法。2019年,富力地產的土地收購策略主要集中在快速周轉的土地、低成本土地及城市更新項目,在管理資本開支的同時繼續保持穩定的利潤率。2019年富力透過在3個城市的城市更新項目轉化了179萬平方米土地儲備,未來通過城市更新項目轉化的潛在土儲建筑面積將超過4000萬平方米。

2019年華潤置地實施多渠道并進策略,積極拓展收并購、城市更新、TOD合作拿地、場館代建+片區綜合開發、集體用地等多種模式,全年非公開市場項目獲取數量占比達44%。

克而瑞分析認為,2019年房企投資延續了2018年以來謹慎趨勢,政策未放松、融資逐漸收緊的大背景下,房企拿地也逐步回歸理性。通過股權收購、資產轉讓、國企混改、城市更新、聯合開發等多元化方式吸納土儲,是房企促增長降成本的有效途徑。(陳靜思)

年報亮點

中國恒大:2019年合約銷售額6011億元,同比增長9%。恒大從2020年開始轉變發展方式,全面實施高增長、控規模、降負債的發展戰略。

融創中國:2019年,實現合同銷售金額5562.1億元,同比增長20.7%,增速領跑TOP5房企。預計2020年總可售貨源將達到8199億元。

碧桂園:2019全年合同銷售金額約5522億元,同比增長超10%。營業收入同比增長28.2%至4859.1億元;毛利潤增長23.6%至1266.4億元;凈利潤增長26.1%至612億元。截至2019年12月31日,已簽約或已摘牌的中國內地項目總數為2512個。

中海地產:各財務指標穩健,在業內被稱為“利潤之王”的中海地產2019年的毛利率、凈利率、歸母凈利率分別為33.66%、26.12%、25.43%,維持在行業前列,年合約銷售額3771.7億港元。

首創置業:全年實現全口徑銷售金額808.1億元,同比增長14.4%,合約銷售均價上升至25549元/平方米,較去年上升10.8%。銷售業績分布較去年更加均衡,北京仍貢獻最大份額。

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