一季度成交量創5年新低 2020年樓市不好走

一場突如其來的疫情打亂了很多人的生活節奏,甚至連未來的長期規劃也受到影響。而疫情影響的遠不止是個人,眾多行業也受創明顯。比如房地產行業遭受的打擊就堪稱巨大,二手房市場尤甚。

貝殼研究院最新數據顯示,2020年第一季度二手房成交量環比減少39.2%,同比減少44.6%,一季度成交量為近5年季度成交的最低水平。

01 樓市在回暖,南北差異大

疫情期間二手房成交量下降,與小區封鎖是脫不開干系的。畢竟跟新房市場相比,二手房市場更依賴線下渠道,這個格局在短期內是無法改變的。

而隨著各地區陸續下降防疫等級,交通開始恢復,二手房市場也逐漸呈現出恢復的態勢。據了解,3月市場的成交量正在快速修復中,重點18城鏈家二手房的成交量上漲,較一二月大幅上升。但與2019年同期相比依然低迷,目前成交量僅為去年3月的63%。

換而言之,二手房市場仍有較大的恢復空間。

新房市場與二手房頗為相似,在2020年第一季度,全國66個大中城市的新房成交規模均不甚理想,總體成交面積與成交套數分別為4247萬平方米、37萬套,同比分別下滑28.6%、30.7%。從城市等級來看,一二線城市所遭受到的“寒冬”,要遠甚于三四線城市。

各地方的樓市都遭受到了不同程度的沖擊,相關的樓市調控政策也在疫情期間頻繁出臺,其中不乏“一日游”的情況, 但總體趨于寬松。

4月2日晚間,沈陽市政府下發了《關于全面取消人才落戶限制 進一步放開落戶政策的補充意見》,將全面取消沈陽市的人才落戶限制。

作為新一線城市,沈陽市總人口在831.6萬人,略弱于其他同等級城市。

同樣,沈陽市的房價也不算高,數據顯示沈陽3月的均價為9979元/平方米,近期有曝出部分樓盤上漲的傳聞。最新資料顯示,2020年第13周(3月23日至3月29日),沈陽單周商品住宅的備案面積達到238736平方米,備案總套數達到2228套。環比上周,新增備案面積22872平方米,新增套數197套。

此外,截至2020年第13周,沈陽的樓市銷售面積為200萬平方米,同比減少21%。受到疫情的影響,沈陽市當前的去化周期已經達到14個月,購房者處于觀望態度是主要原因。有業內人士預計,沈陽樓市的“小陽春”或將延遲到來。

而在樓市回暖上,當前呈現出“南強北弱”的態勢,其中長三角的復蘇力度最強,京津冀最弱。

在3月,上海、南京與杭州這三個長三角城市的成交量已經明顯超過前兩個月的水平,恢復至2019年3月成交量的75%。從全國范圍來看,長三角城市的復蘇力度處于高位,量穩價增,剛需仍是購房群體的中堅力量。

在近兩年的樓市調控過后,房價已經“觸底”,在去年12月,北京樓市就已經出現緩慢抬升的跡象。而疫情推延了樓市抬升的腳步,在今年1月至2月的期間,不少地區的樓市成交量為零,樓市被暫時“存檔”。

目前隨著各地復工復產工作的陸續展開,經濟活動正處于恢復中。前幾天頭部房企融創中國在召開年報發布會時,董事長孫宏斌仍然對2020年的房地產市場抱有信心,認為樓市的需求仍在,疫情對需求的影響只是令時間節點往后延遲了兩個月。

而經濟學家馬光遠也表示:“調整的目的是為了讓房地產回歸居住的屬性,而不是把房地產打垮。”

02 還債壓力大,后續有大招

房地產行業是柄雙刃劍,自去年將“房住不炒”作為理念貫徹之后,有關房屋的居住屬性與投資屬性就一直是個爭議點。而在此前,西南財經大學在《2019年城鎮家庭資產指數一季度報告》指出:“已有住房仍計劃購買住房的家庭占比依然非常高,65.8%的計劃購房家庭已有一套住房,18.1%的計劃購房家庭已有兩套或兩套以上的住房。

在近十年間,投資購房的比例越來越大,城鎮化的進程仍在繼續,釋放出一波巨大的“樓市福利”。不少房企都采用高周轉的模式快速拿地,快速銷售,然后再轉投到新的樓盤,規模也在運轉中越做越大。

房地產行業的長期“牛市”,給購房群體和房企都帶來了債務風險,至今仍有不少房企將“高周轉”模式寫進2020年的企業規劃中,企圖在樓市的巨大蛋糕中分得一小塊。而購房者的杠桿率也在節節攀升——2019年第一季度,中國居民部門杠桿率達到了54.3%。

而在央行發布的《中國金融穩定報告(2019)》中顯示,住戶部門杠桿率超過全國水平的省份有浙江、上海、北京、廣東、甘肅、重慶、福建和江西,這些地區的杠桿率均超過了60%,其中浙江更是達到了驚人的83.7%。

與此同時,房企的負債率也在節節攀升。部分房企曾在早前進行過債務結構的調整,但隨著2017年樓市的大熱,房企開始了高周轉的模式,短期負債迅速增長。據貝殼研究院數據顯示,從已經監測到的25家發布2019年財報的房企來看,房企資金水平的健康程度正在下降,貨幣資金與短期負債的比例正在縮小。

數據顯示,今年房地產行業的到期債務約在1.46萬億,7月將是債務的高峰期,當月達到債務1490億。而人民法院公告網顯示,今年截至2月23日已有98家房企宣布破產。

資金的問題困擾著絕大多數房企,北京大學匯豐金融研究院執行院長、中國銀行協會首席經濟學家巴曙松表示:“對比具有代表性房企的現金流和到期債權,可以預期,他們必須要找到新的融資產品,或者是加速現金流的回籠。”

從目前的情況來看,或許兩者兼有,畢竟已經有一些房企開始發行大額中期票據,融新還舊已是常態。數據顯示,一季度國內債券融資發行213次,融資規模1979億元,其中單次發行規模“5-10億元”占比38%,一季度境內融資具有大額發行特點。境外債券在一季度共計發行78次,發行金額277億美元,折合人民幣約1965億元。境外債券主力發行區間為“1-3億美元”占比58%。

然而房企的健康發展,還是脫離不開“現金流的快速回籠”,通過降價等多種手段來加強銷售是以往的常見手段。

估計未來一段時間內,房企宣布促銷活動的將不在少數。而目前的政策也趨于寬松的態勢,有了沈陽這個冒頭的“全面取消落戶限制”,后來或許還有更多地方會緊隨其后,根據具體情況進行調整。

而目前樓市的成交量正在復蘇,屆時又有望來一波“小陽春”。

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