昆明公寓展開價格“自殘式”銷售 與住宅價差越拉越大

前不久,位于呈貢的實力蝶錦臺項目,報出超低公寓價格,起價僅為每平方4700元,而且是精裝交付。這個價格甚至比昆明桃花源清風明月的公寓還要低。清風明月位于陽宗海七甸片區,位置較遠,所以公寓價格僅賣到6000元,已經是昆明價格最便宜的公寓之一,沒想到實力蝶錦臺干脆喊出了4字頭的公寓價格。

實力蝶錦臺原本售價在7400到8500,最近推出的低價房源僅是少量尾房,但不到5000還帶精裝修的價格,的確令人咋舌。而實力蝶錦臺并不是近期唯一價格下探的公寓項目,據云南房網了解,目前巫家壩片區的公寓也就賣到1萬3左右(競爭),如果是毛坯房還會更低。而同片區的住宅價格如果是精裝修,基本都在2萬以上。

昆明公寓普遍是精裝修、LOFT設計,功能也比較齊全,但價格卻大大低于住宅

昆明公寓普遍是精裝修、LOFT設計,功能也比較齊全,但價格卻大大低于住宅

事實上昆明公寓價格低迷已經持續很長一段時間了,除了個別位置好,帶學位,容易出租的公寓項目外,昆明公寓售價比同地段的住宅要便宜40%以上,市中心有些豪宅項目的公寓,號稱僅有同一樓盤豪宅價格的一半,雖然實際上沒有這么夸張,但價格差距確實很大。

目前昆明在售公寓中售價比較高的的昆明悅府公寓,賣到16000一平方,也要比潤府便宜四成左右。俊發逸天峰的公寓更貴一些,賣到1萬7,可是逸天峰的豪宅已經跨上了3萬的臺階,價格差距更大。

總的來看,昆明越是熱點區域,公寓和住宅的價差越大,市中心、巫家壩、西北新城等地,最貴的住宅和最便宜的公寓售價差已經接近一倍,相反,周邊區域和呈貢等地,價差反而還小一些。前不久實力蝶錦臺之所以推出單價4700元的公寓,應該屬于清盤,并不具有太大參考價值。

但不管是市中心接近一倍的價差,還是周邊區域40%以上的售價差,昆明公寓售價大幅度低于住宅價格,接近成本價卻是不爭的事實。以實力蝶錦臺為例,單價4700元的公寓還是精裝修,甚至已低于成本。即便是巫家壩區域賣到1萬以上的公寓,如果計算樓面地價、建安成本和裝修、營銷投入及稅費,也差不多是成本價。許多開發商也說,開發公寓基本不賺錢,只要能盡快賣出去收回資金就可以。

最近兩年昆明公寓售價對比

最近兩年昆明公寓售價對比

開發商將公寓價格殺到如此低價,其實也頗多無奈,最主要的原因是昆明公寓項目太多,市場供應量太大。近些年,由于規劃上的剛性條件,昆明出讓土地中商業用地比例過高,尤其是在熱點區域和城市主干道附近的地塊,都規劃有不小商業服務用地。去年,昆明全市出讓住宅用地7244畝,而商服用地則有近3000畝,商住約比為1:2.5,這還沒有包括1848畝的商住混合用地。這個比例,雖然還比不上以土地結構畸形聞名的深圳,但考慮到昆明商業早已過剩的現實,昆明的商服用地占比顯然有些過高。

由于規劃上必須開發商業,在昆明寫字樓市場更加慘淡的背景下,房地產企業消化商服用地的最主要途徑只剩開發公寓一條路,畢竟,比起庫存更加嚴重的寫字樓,公寓還是要好賣一些,所以近幾年昆明許多寫字樓項目都調整規劃開發公寓。

昆明公寓供應量太大,但銷售上卻面臨首付比例高,貸款年限短,利率高,契稅高,入住后使用成本(水電、物管)也高的諸多難題,只能依靠價格優勢搶奪客戶,造成的后果就是公寓價格不漲反跌,與住宅的售價差距越拉越大。

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